Indikator 3.8 E
Angebot und Nachfrage im Bereich Wohnen

Eine differenzierte Untersuchung des Wohnungsmarktes soll Hinweise darauf erbringen, welche Quartiere bei welchen Personengruppen beliebt sind und welche Wohnstandards dort insbesondere vorherrschen. Daraus kann mitunter abgeleitet werden, ob das Angebot an Wohnraum den Nachfragebedarf decken kann oder ob bestimmte Bevölkerungsgruppen Schwierigkeiten haben, entsprechenden Wohnraum für sich zu finden. Für die Kommune sind diese Informationen wichtig, um besser entscheiden zu können, ob ggf. Steuerungsmaßnahmen wie z. B. soziale Wohnungsbauförderung erforderlich sind.

Eine Beobachtung der aktuellen kommunalen Wohnungsmarktlage ist von Bedeutung, da sie aufzeigen kann, ob der Wohnungsmarkt in der Kommune angespannt, entspannt oder gar schrumpfend ist und in welchem Umfang Leerstandsquoten zu beklagen sind. Daraus lässt sich die Art aktueller und zu erwartender lokaler Probleme auf dem Wohnungsmarkt ableiten. Im Einzelnen sollten kommunal Verantwortliche darauf achten, ob die Probleme gesamtstädtisch (Knappheit, Überangebot/gegensätzliche Situation in Teilmärkten) oder auf bestimmte Teilgebiete, Wohnungsbestände und/oder Zielgruppen (sog. Problemschwerpunkte) beschränkt sind – konkret: ob es bestimmte Gruppen gibt, für die nicht ausreichend gewünschter Wohnraum zur Verfügung steht.

Hinsichtlich der relevanten Altersgruppe der Senioren sollte konkret darauf geschaut werden, ob neben dem Bereich sozialer Wohnraumversorgung für einkommensschwächere Senioren die Nachfrage nach speziellen alternativen Wohnformen fürs Alter (vgl. 3.5 B) gedeckt werden kann.

Ein Blick in die lokalen Immobilienanzeigen lässt in der Regel schnell erkennen, in welchen Bezirken das Wohnen besonders attraktiv ist. Die Zimmeranzahl der Wohnungsangebote spielt dabei eine wichtige Rolle. Auch aus den Wohngesuchen lassen sich zum Teil Aussagen über bevorzugte Wohnungsgrößen und Stadtteile finden. Zugleich wird daraus erkenntlich, wo kaum Nachfrage vorhanden ist. Informationen von größeren Wohnungsunternehmen über Leerstände in bestimmten Stadtteilen können die Wohnungsmarktbewegungen noch verdeutlichen.

Wenn bei der Betrachtung des Wohnungsmarktes Daten von Energieversorgern verwendet werden, ist zu beachten, dass aufgrund der Marktöffnung in einigen Bereichen (z. B. Stromanbieter) die Zahlen für einen Bezirk nicht immer verwertbar sind, da sie nur einen Teil des Bestands abdecken.

Als eine geeignete Form der Wohnungsmarktbeobachtung soll an dieser Stelle die Aussagekraft von Wohnungsleerstandsquoten dargestellt werden:

Leerstandsquoten

Leerstandsquoten stellen einen wichtigen Indikator für die Wohnungsmarktpolitik dar und können Entscheidungshilfe bei Fragen von Wohnungsneubau, Wohnraumsanierung, Stadt-Umland-Wanderungen und Stadtteilentwicklung sein. Die Kenntnis über kleinräumige Leerstandsverteilungen ermöglicht es, für die o. g. Handlungsfelder Entwicklungsleitlinien zu erarbeiten. Ferner könnte ein kontinuierliches Monitoring als „Frühwarnsystem“ fungieren, um vorsorgliche Maßnahmen und Handlungsleitlinien gegen eventuell anwachsende Leerstände zu treffen. Außerdem können getroffene Maßnahmen auf ihren Erfolg hin überprüft werden.

Ein Hauptanliegen der (kommunalen) Wohnungspolitik war es lange Zeit, den Auftrag der sozialen Wohnraumversorgung zu erfüllen. Zuletzt stieg die Wohnraumnachfrage in den 90er Jahren an. Ein Grund dafür ist der anhaltende Trend zu Singlehaushalten. Seit 2000 kann der Wohnungsmarkt vielerorts – bis auf Standorte wie München und Frankfurt/Main – als „entspannt“ bezeichnet werden. In den meisten Regionen Westdeutschlands zeigen sich nun bereits mehr oder weniger stark ausgeprägte Leerstände mit Leerstandsquoten, die regional erheblich schwanken (1 bis 6 %). In den neuen Bundesländern ist die Entwicklung mit Leerstandsquoten von 15 bis 20 % dramatischer. Gründe hierfür sind:

  • Die geburtenstarken Jahrgänge sind zwischen 45 bis 50 Jahre alt und haben ihre Phase der Wohnungs- und Hauseigentumsbildung weitgehend abgeschlossen. Von den schwächeren Jahrgängen der 70er Jahre geht nun vermehrt eine Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern aus, gleichzeitig werden kleinere Mietwohnungen frei.
  • In der Altersgruppe der über 80-Jährigen – in Privatwohnungen lebend – werden vor allem Mietwohnungen durch Haushaltsauflösungen frei, da bei den Sterbefällen ein Personkreis mit vergleichsweise geringer Eigentümerquote überwiegt. Das Angebot aus dem Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern wird erst durch Auszug in Alten- und Pflegeheime oder Sterben der 70- bis 75-Jährigen zunehmen.
  • Die Nachfrage nach altengerechten Wohnformen und Wohnungen gewinnt an Bedeutung.

Zukünftig werden neue Haushaltsbildungen und der Trend zur Singularisierung nicht ausreichen, um die durch Haushaltsauflösungen sowie Umzüge in höherwertigen Wohnraum frei werdenden Wohnungen vollständig zu füllen. Insgesamt ist somit weiterhin von Wohnungsleerständen auszugehen.

bis Haushalte mit mittleren Einkommen können ihre Wohn- und Standortpräferenzen am Wohnungsmarkt meist ohne längere Wartezeiten verwirklichen. Geringverdiener und Haushalte mit besonderen Merkmalen (z. B. Familien mit Migrationshintergrund, Alleinerziehende, Großfamilien) können von dieser Situation aber oftmals nicht profitieren.

Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und der Fachkommission Stadtentwicklungsplanung des Deutschen Städtetages beträgt die Leerstandsquote der im Verband vertretenen Unternehmen in den alten Bundesländern 3,4 %, in den neuen Bundesländern 11,9 % (2006). Dabei wäre der Leerstand im Bestand der neuen Bundesländer ohne parallelen Rückbau/Abrisse bedeutsam höher (vgl. Wohnungsleerstandsanalyse 2006 der Stadt Hannover, 2006).

Die Stadt Hannover liefert ein geeignetes Beispiel für ein Verfahren der Leerstandserhebung, dessen Ergebnisse hier exemplarisch vorgestellt werden (vgl. Wohnungsleerstandsanalyse 2006 der Stadt Hannover, 2006):

  • Der Anteil der Leerstände ist gestiegen (3,6 % des Gesamtbestands).
  • Während der Wohnungsbestand und die Bevölkerungszahl Hannovers leicht zugenommen haben, hat sich zugleich die Zahl der Leerstände gegenüber 2004 um 0,4 % erhöht.
  • Der Leerstand ist in Ein- und Zweifamilienhausbeständen mit 1,5 % am geringsten, in Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 12 Wohnungen beträgt er 3,8 % und ist mit 4,3 % in Mehrfamilienhäuser mit 13 bis 19 Wohnungen am stärksten.
  • Wohnungen, die vor 1948 gebaut wurden, sind mit 4,6 % relativ häufiger von Leerständen betroffen.
  • Kleine Wohnungen bis 50 m² (2,8 % Leerstand) und große Wohnungen über 111 m² (2,2 % Leerstand) stehen am seltensten leer. In Wohnungen von 51 bis 80 m² liegt die Leerstandsquote bei 4 %.
  • Als häufigste Ursache für Leerstand wurden zu über 50 % „fehlende Nachfrage oder Vermietungsschwierigkeiten“ genannt.

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